Quel avenir pour l’immobilier de bureau ?

Les pronostics vont bon train lorsqu’il s’agit de prédire l’avenir de l’immobilier de bureau. Notamment depuis la chute de WeWork. Mais évitons de jeter le bébé avec l’eau du bain. Même si WeWork a révolutionné l’immobilier de bureau et notre façon d’appréhender les espaces de travail depuis une dizaine d’années, le coworking n’est pas mort. En fait, le marché du bureau flexible n’a jamais été aussi riche. 

Bureaux opérés, baux flexibles, coworking, comeeting, offsites, coliving : voici ce que va devenir l’immobilier de bureau !

L’état actuel du marché de l’immobilier de bureau en France

En France, les entreprises de toutes tailles sont impactées par les taux d’intérêt élevés et l’inflation. L’heure est donc à l’optimisation des coûts immobiliers. 

Selon un communiqué de presse de l’entreprise JLL, le redimensionnement des projets immobiliers des entreprises se poursuit. 

Au S1 2023, seuls 421 000 m² de bureaux ont ainsi été commercialisés dans la région parisienne, soit une baisse de 22 % sur l’année précédente. 

Selon Yannis de Francesco, directeur exécutif Agence Bureaux Île-de-France chez JLL, les centres de « serviced offices » (ou centres d’affaires) connaissent un très bon taux de remplissage. 

En bref, le travail hybride prend une place de plus en plus importante dans le paysage immobilier. Les entreprises, et notamment les plus grandes d’entre elles, ont tendance à réduire la surface de leurs projets. À côté de leurs bureaux, elles possèdent des espaces de travail privés dans des espaces de coworking ou invitent leurs salariés à télétravailler. 

La demande de bureaux pourrait chuter de 20 % d’ici 2030

McKinsey Real Estate Practice a récemment publié un rapport intitulé « Empty spaces and hybrid places ». L’étude a été réalisée auprès de 13 000 travailleurs de bureau à temps plein dans 6 pays différents : 

• la Chine ; 
• la France ;
• le Japon ; 
• l’Allemagne ; 
• le Royaume-Uni ; 
• les États-Unis. 

L’avenir de l’immobilier de bureau n’y est pas glorieux ! En fait, plusieurs théories sont avancées sur l’avenir de l’immobilier de bureau. Dans une première, plus modérée, la demande d’immobilier de bureau et de vente au détail devrait chuter de 13 % entre 2019 et 2030. Dans une seconde, plus pessimiste, la chute pourrait atteindre 20 % en 2030. 

Les conséquences qui déboucheraient de ces scénarios seraient diverses :

• la valeur de l’immobilier de bureau devrait baisser, notamment pour les biens anciens et de mauvaise qualité ;
• la valeur totale de l’espace de bureau diminuerait de 26 % d’ici à 2030 dans un scénario modéré et de 42 % dans un scénario pessimiste ; 
• les professionnels risquent de négocier des baux plus courts à l’avenir, ce qui n’arrangera pas les propriétaires qui rencontreront des difficultés à obtenir des financements. 

Zoom sur le phénomène de « perfect storm » 

Dans les conclusions faites par JLL à propos de l’avenir du marché des bureaux en IDF, un phénomène est mentionné : le « perfect storm ». 

Il s’agit de la hausse des taux d’intérêt et des coûts de financement, mais aussi du déploiement global du travail hybride et de l’importance toujours plus présente des critères environnementaux sur les cash-flows et la valeur des actifs. 

L’objectif pour les propriétaires de bureaux professionnels est double : sélectionner avec soin chaque nouveau bien et rénover et/ou restructurer les biens anciens conçus au moment où les énergies fossiles étaient le moteur de croissance de notre monde.

Espaces de travail réinventés : à quoi ressemblent les bureaux de demain ? 

Avec la généralisation du télétravail et la hausse des prix, la demande de bureaux traditionnels est en train de diminuer. Mais cela ne signifie pas pour autant que les bureaux des entreprises n’ont pas d’avenir ! De nouvelles solutions, adaptées aux enjeux contemporains, font leur entrée sur la scène de l’immobilier de bureaux.  

Des espaces de travail partagés et flexibles émergent comme des bureaux opérés, des bureaux privés au sein d’espaces de coworking, des espaces de travail en coliving… L’avantage majeur de ces nouveaux lieux de travail est leur aspect collaboratif. 

🏆 Les espaces de coworking sont d’ailleurs les grands gagnants de cette profonde transformation. 

Selon la plateforme de location de bureaux Ubiq, ils ont battu un double record en France. Le nombre d’espaces de travail partagés dans les 100 plus grandes villes du pays a atteint plus de 3 420 à la fin de l’année 2022, soit une augmentation de 23 % par rapport à 2021. Le taux de remplissage de ces espaces a aussi atteint un niveau historique de 91 %, par rapport à 88 % en janvier 2020 et 62 % pendant le premier confinement en mars 2020.

L’avenir du coworking en France est… radieux

À Paris, en banlieue et en province, le constat est le même. Les espaces de coworking représentent une solution simple et flexible et mettent à la disposition des professionnels une palette de services inclus : 

• accès à des salles de réunion et à des phoneboxes ; 
• domiciliation d’entreprise ; 
• mobilier ergonomique ; 
• café et thé en illimité ; 
• salle de sport avec douches ; 
• parking gratuit sur place ; 
• salle de sieste ; 
• terrasse ;
• cuisine équipée, etc. 

Pour retrouver tous ces équipements et services dans les locaux de sa société, un directeur d’entreprise devrait payer le prix fort. Le coworking est donc la solution idéale pour réduire ses coûts et séduire ses collaborateurs en quête de flexibilité. 

Une vision partagée par Mehdi Dziri, directeur général chez Ubiq : “Demain, le bureau sera avant tout synonyme de services, il proposera une mixité d’usages de plus en plus grande, assimilable aux offres issues du secteur de l’hôtellerie ».

Pour aller plus loin, voici un article sur les espaces de coworking nichés dans les hôtels. 

L’avenir de l’immobilier de bureau : ce qu’il faut retenir !

Entre envolée des taux et mutation des usages en Europe, l’immobilier de bureau est en perpétuelle évolution. 

Vecteur de souplesse et de flexibilité pour les entreprises, les espaces de coworking rencontrent un véritable succès partout en France. On peut donc confirmer sans trop de doute que leur place dans l’immobilier de bureau est assurée pour les prochaines années. Et ce, même après la faillite de WeWork. 

Vous cherchez un espace de coworking suffisamment grand pour accueillir tous vos salariés et bien placé ? À la Maison du Coworking, nous avons tout ce qu’il vous faut, contactez-nous dès maintenant !